El mercado inmobiliario después de la cuarentena: precios más bajos pero también menores costos para construir
A pesar de los dos años que lleva en recesión, el sector tiene buena expectativas respecto del rebote de la actividad. Aún con precios en baja.
1
A dos meses y medio de iniciada la cuarentena preventiva y obligatoria dictada por el Gobierno, todos los sectores de la economía evalúan cómo volver al ruedo en sus respectivos negocios. Entre los más perjudicados por la coyuntura se encuentra el mercado inmobiliario porque -además de la inactividad por la cuarentena- arrastra las secuelas de dos años de recesión. En abril, según los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, se firmaron sólo siete escrituras en el ámbito porteño. En Provincia, solo una. Fue el vigésimo tercer mes consecutivo de caída para el sector y el peor mes de la historia.
No obstante, los empresarios mantienen la esperanza de que se produzca un rebote que pueda reanimar la actividad. Lo hacen bajo la convicción de que “el ladrillo siempre es una reserva de valor”. También evalúan -en un escenario postpandemia- qué se puede esperar de los precios de los inmuebles usados y nuevos, y cómo quedarán los costos para la construcción.
Alejandro Bennazar, presidente de la Camara Inmobiliaria (CIA) visualiza que en la postpandemia -en un escenario donde el dólar se estabilice, la inflación esté mas contenida y exista mayor previsibilidad a futuro- habrá dos tipos de mercados. Por un lado, el de inmuebles usados con precios que ya empezaron a bajar (con contraofertas que hoy llegan al 40%) y lo harán más hacia adelante. Por otro lado, emergerá “un segmento muy valorizado en otras propiedades: mas alejadas con más espacio, departamentos con grandes balcones y PH con patio. En este caso, como no hay mucha oferta de este tipo, se podrán sostener mas los valores”, señala.
Norberto Lepore, con inmobiliaria en la Capital Federal, coincide en que hay una demanda retenida (gente que no se pudo mudar) desde el año pasado y que ese stock acumulado de inmuebles engrosará la oferta en un escenario post crisis. Según el empresario, también la resolución de la deuda con los bonistas va a distender el mercado, así como otras herramientas que puedan implementarse para incentivar las ventas como la utilización de los Cedines, dijo refiriéndose a los certificados de descuento para la compra de bienes registrables que se utilizaron en 2013 y ahora las inmobiliarias quieren volver a instaurar.
Los empresarios del sector esperan bajas de precios en inmuebles nuevos y usados
El empresario Horacio Ludigliani de la firma que lleva su nombre explica que: “Si bien no se puede hacer futurología en el desarrollo inmobiliario en la Argentina, podemos hacer el análisis de probables escenarios de los próximos meses. Con el mercado retraído por el Covid 19 , ventas y permisos de obra en caída desde abril de 2018, ya comienzan a bajar los precios en dólares de las unidades en oferta”, dice.
“Hoy en día, se escuchan ofertas de entre un 30% y 40 % menos en dólares. La devaluación de la moneda impacta directamente en el sector, dado que siempre la propiedad se encontró dolarizada. Pero seguramente surgirán oportunidades para los que atesoran dólares para comprar terminados a estrenar y usados a mejor precio”. También, habrá oportunidades para quienes “dolaricen“ pesos a través de compra de unidades en pozo, con cuotas en pesos más ajuste CAC”, estima.
El empresario inmobiliario Sebastian Cantero destaca precisamente esa oportunidad: “En materia de construcción, el 70% del costo de obra es en pesos. Pero como el mercado de Real Estate se manejó histórica mente en dólares se abre una gran chance, no solo para el desarrollador sino también para los inversores o compradores porque ambos se verán beneficiados por la baja que será trasladada por la diferencia cambiaria“.
“Un metro cuadrado de construcción con arquitectura, materiales, mano de obra, proyecto, dirección de obra estaba en torno a los US$900 antes de la pandemia. Hoy esa misma construcción está en US$600 (reales), por lo cual hay una baja superior 30%. Eso se tiene que ver reflejado en el consumidor final”, se entusiasma.
“El tema es ser cauto y ver donde se invierte porque ante semejante magnitud de crisis hay que identificar a desarrolladores que tengan respaldo y know how para llevar una obra a buen puerto”, advierte.
En la actualidad, los precios de los inmuebles, tanto nuevos como usados, están muy altos en términos históricos. Las operaciones son muy escasas y existe un excedente de inmuebles que supuestamente deberían bajar de precio aún más. La pregunta es cuándo sucederá eso y cómo va a impactar la pandemia en esa secuencia, explican los expertos.
Un reciente estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, indicó que el precio promedio pretendido por los propietarios de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en los US$2.472 el m2. Esta cifra representa la mayor caída mensual desde febrero de 2019 cuando se inició una disminución de precios que hasta ahora, acumula un 3,4%.Esta variación es sobre los precios publicados. Porque en las operaciones consumadas surgen bajas del 20 al 30%.
Por ejemplo, después de la reapertura de sus oficinas en las últimas semanas debido a la pandemia, Mercedes Ginevra CEO de Ginevra International Realty cuenta que recibió numerosas consultas de clientes que quieren acceder a propiedades de lujo “a precios con descuento”, como producto de la coyuntura económica.
“Por el momento, estamos cerrando operaciones solo de ventas de pozo, en algunos casos con hasta un 20% de descuento respecto a los precios previos al COVID-19 “, comentó la empresaria.
Si bien la caída de los valores hasta ahora fue lenta aunque progresiva, la pandemia actual podria acelerar ese proceso dado que se trata de un problema que afecta a la economía mundial, en la que cae el consumo y no tiene un final visible en lo inmediato, señalan los expertos.
En este sentido, Cantero dice: “el efecto post pandemia provocará caídas en los valores en general, estimamos que será en torno a un 40%”, arriesga. En este escenario, “venderá quien tenga la necesidad de vender. Resurgirá el inversor aprovechando la oportunidad de baja de valores y colocara parte de su cartera en propiedades a la espera de una recuperación. Porque si algo queda claro en la Argentina es que al final del día las propiedades recuperan nuevamente su valor”, insiste.
Sobre el impacto en los precios de la unidades usadas, el empresario Miguel Di Maggio, titular de la inmobiliaria DEPA, opina que aquellas propiedades que estén con precios muy acomodados van a ser las que encuentren interesados. Nos encontramos dentro de una tormenta perfecta con 24 meses de recesión y una pandemia que va a sumar más meses a esta agonía, señala. En tanto, sobre el impacto en las unidades a estrenar señaló: “los desarrolladores que quieran continuar sus obras, seguramente bajen sus costos para seguir vivos. Quienes arranquen post-pandemia tendrán seguramente valores inferiores a los que tienen las obras hoy por hoy.
Hay un excedente de inmuebles a la venta foto MARCELO CARROLL
Según Luis Guido, director de la desarrolladora Grid (Grupo Idea Desarrollos) “es complejo predecir lo que vendrá pero todo indicaría que las propiedades (usadas y nuevas) sufrirán caídas de su valor en dólares, por la previsible menor demanda debido a la falta de liquidez. En un mercado más retraído incluso que el actual, es probable que se generen oportunidades de aquellos que tengan necesidad de vender, ya sea porque tenían la decisión tomada o bien para cubrir gastos derivados de la inevitable crisis económica que enfrentaremos.
En ese contexto estarían abarcadas tanto las unidades usadas como las nuevas ya terminadas, en particular de aquellos desarrolladores que deban deshacerse de unidades a valor de costo (o incluso por debajo del mismo) para dar continuidad a su actividad. De cualquier manera, no es previsible un “derrumbe” de los valores, ya que el costo no se ha reducido violentamente, y la deuda hipotecaria es mínima en nuestro país, por lo que no hay motivo para temer ningún efecto burbuja, advierte el empresario.
Desde la visión de Di Maggio, también los precios tenderán para la baja, en mayor o menor medida. “Hoy se habla de bajas mínimas del 20% y se empiezan a ver ofertas con esas rebajas y de hasta 40%” pero en menores casos y por un tema meramente de necesidad.
Así, los jugadores del mercado proyectan el negocio en el mediano y largo plazo. Conscientes de que el dato clave es cuánto tiempo perdurará este escenario inédito y qué economía vendrá luego de la pandemia.